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无效合同的五大法定情形

来源:秦州区法院 作者:赵子璇 责任编辑:天水中院 发布时间:2020/12/22 10:56:27 阅读次数:
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【基本案情】

2011年1月25日电信甘肃分公司发出通知,要求将各传输分局所属资产、人员等整体划转至所在地的市州分公司,实行属地化管理。根据该通知精神,被告将资产移交给了电信分公司。电信分公司接收后未对该小区进行实际管理和资金投入,2011年小区业主成立了物业自治管理委员会对小区进行自主管理。2014年因小区基础设施老化缺少维修资金、小区内闲置的锅炉房又存在安全隐患,物管会在小区内张贴告示、征得业主同意后决定将锅炉房出租。同年4月1日传输小区物管会与兰某、尹某(马某当时的合伙人)签订《房屋租赁合同》,双方约定以年租金1万元将锅炉房出租由其开办画室,租期5年。之后物管会将收取的租金用于小区公共设施的修缮及小区门卫、物业管理人员的工资等。2015年元月1日兰某退出合伙,承租人由“兰某”变更为“马某”。随后尹某也离开画室,锅炉房由马某继续使用。2018年4月1日应马某要求,物管会与马某在原《房屋租赁合同》未到期的情况下重新签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为5年,从2018年4月1日起至2023年4月1日止,年租金1万元,每半年的月底支付一次房租。合同签订后,马某向物管会付清了2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金1万元,将锅炉房继续用于美术培训、开办画室和作品的展览。

2017年11月28日政府要求自2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用,“三供一业”所涉及的全部资产(含土地)、占有使用的房屋建筑物、仪器设备、车辆及其他交通工具、土地使用权等纳入分离移交范围,移交费用由中央财政、中央企业集团公司和移交企业按比例承担,维修改造完成后,形成的国有资产统一纳入区国资办监管范围,被告为驻市中央、省属、其他市属企业物业管理职能接收单位。2018年12月,电信天水分公司与被告签订接管协议书,移交了职工家属区的物业、供水、供热经营管理权,并移交家属区收费台账、住房维修资金及包括涉案锅炉房在内的实物资产。被告于2019年5月至10月向马某发出告知书、律师函,认为原出租方没有权利对2018年12月移交之后的资产财产进行处分、涉案《房屋租赁合同》系无效合同。

【裁判结果】

一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;

二、被告于在本判决生效之日起10内赔偿原告损失1万元;

三、驳回原告的其他诉讼请求。

【案例注解】

无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般来说,合同一旦依法成立,就具有法律拘束力,但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益等因素,因此,即使其成立,也不具有法律拘束力。无效合同是自始无效的。所谓自始无效,就是合同从订立时起,就没有法律约束力,以后也不会转化为有效合同。对于已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。根据本条规定,有下列情形之一的合同无效:

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益。所谓欺诈,就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况,欺骗对方,诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。所谓胁迫,是指行为人以将要发生的损害或者以直接实施损害相威胁,使对方当事人产生恐惧而与之订立合同。

2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结,为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。

3.以合法形式掩盖非法目的而订立合同。以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。此类合同中,行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定,所以又称为伪装合同。

4.损害社会公共利益的合同。我国民法通则第五十八条第五项确立了社会公共利益的原则。即违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。损害社会公共利益的合同实质上是违反了社会主义的公共道德,破坏了社会经济秩序和生活秩序。例如,与他人签订合同出租赌博场所。

5.违反法律、行政法规的强制性规定的合同。法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中规定的,人们不得为某些行为或者必须为某些行为,包括法律、行政法规的禁止性规定。“强制性规定”包括效力性强制规定和管理性强制规定。效力性规定,是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。管理性强制规定,是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第十四条的规定,本条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。根据这一规定,合同中有违反效力性强制规定的内容,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。