借名购房---房屋应当归何人所有

【关键词】借名购房 房屋所有权 

【案号】

（2017）甘0502民初1588号

（2018）甘05民终64号

【案情简介】

上诉人（原审原告）：王甲

被上诉人（原审被告）：王乙

王甲与王乙系同胞兄弟，同为某厂职工。1998年王甲退休后回到老家辽宁省丹东市。后王乙居住在某厂分配给王甲的旧公租房里。2000年4月某厂给职工集资建房，按照规定王甲取得了集资购房的资格。当时，某厂以公示形式在全厂发文对职工集资购房相关的事宜进行了通知，此期间王甲未与厂里联系过问此事。庭审中王甲诉称因当时不在天水，故委托其母亲办理集资房屋相关事宜，因其母亲年迈，其母亲又交给王乙办理交款和产权证等事宜，但王乙辩称其与王甲电话联系，因王甲在外地告知其不需要集资房，王乙才以王甲名义集资房屋。2000年5月王乙以王甲的名义向某厂集资购房，并且王乙于2001年4月前分两次全额缴纳了购房款4.5万元。2002年某厂将位于秦州区南廓路11号10-131号的集资所购房屋交付给了王乙，同年王乙对房屋进行装修并入住。2005年9月21日，王乙办理了涉案房屋的产权证书，产权证登记所有人为王甲，王乙持有该房产证。王乙自2002年装修涉案房屋后入住至今。2016年9月4日，王甲认为涉案房屋为其所有，将王乙诉至法院，要求王乙搬离涉案房屋。

【裁判要旨】

某厂为解决本厂职工住房困难，给职工集资建房，王甲取得了购房资格，但其并未实际参与房屋集资，而是由王乙以其兄王甲的名义全额出资购房，并办理了房屋产权证，自2002年起对房屋进行装修后居住使用至今。现王甲以房屋产权登记人为自己要求王乙搬离涉案房屋，王乙主张是借名买房进行抗辩。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。经审理查明，王乙实际交纳购房款，将涉案房屋登记在王甲名下，房产证由王乙持有，并实际居住该房屋长达15年之久，符合借名买房的特征。为此，王甲一审称委托其母亲交纳购房款和办理房产证，后其母亲又委托王乙办理上述事宜，以王乙交纳购房款是垫付行为进行反驳，但长达15年未与王乙结算购房款，与常理不符，故王甲认为王乙交纳购房款是垫付行为的反驳理由不能成立。王甲二审又称购房款是自己交纳进行反驳，但其在原一审、二审中自认购房款为王乙交纳，且与审理查明购房款为王乙交纳的事实不符，故王甲称购房款是其本人交纳的反驳理由亦不能成立。综上，从审理查明的事实和双方所举证据综合来看，双方虽然未签订书面借名买房协议，但可以认定双方之间存在借名买房的事实更符合常理。因此，王乙主张借名买房的抗辩理由成立，王甲要求王乙搬离秦州区南廓路11号10-131室房屋的诉讼请求本院不予支持。

【裁判结果】

天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初1588号民事判决：驳回原告王甲的诉讼请求；案件受理费5050元，由王甲负担。

天水市中级人民法院（2018）甘05民终64号民事判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费5050元，由王甲负担。

【后语】

1、关于借名购房关系的认定，我国因历史发展形成的房屋类型多样，包括但不限于商品房、经济适用房、公租房、房改房、企业福利分房等，不同类型的房屋所涉及的国家政策并不相同，在对待经济适用房、公租房、房改房等涉及国家或地方政策的房屋时能否认定为借名购房关系以及该关系是否具有法律效力为审判实务中的疑难问题；同时，关于企业福利分房，福利分房实际为企事业单位按照职工级别、工龄、年龄、居住人口数、有无住房等因素，由企业向职工以房屋形式发放的福利待遇，福利分房具有明显的经济价值，在以该类房屋作为借名购房标的时，该借名购房关系能否成立，构成要件为何均为审判实务中的难点；

2、关于借名行为内部约定的认定，因借名行为通常发生在具有亲密关系的亲属、朋友之间，借名人与被借名人在约定购房事宜时通常仅以口头约定形式，且双方约定并不明确。在涉及被借名人名义具有经济价值的房改房、福利分房时对名义的经济价值几乎没有约定，发生纠纷后，双方各执一词，双方均没有确凿的证据证实双方之间内部借名约定的具体内容，此时是否能以现实情况推知借名人与被借名人当时的约定。如果认定构成借名购房关系，所依据的具体情形应有哪些，被借名人名义的经济价值应当如何处理；如果不构成借名购房关系，借名人实际支付的购房款应当如何返还。

借名购房问题不仅涉及到借名人与被借名人之间房屋的权属，在执行阶段也涉及案外人异议之诉是否能够成立的问题，以上问题皆是借名购房案件中需要审慎研判的要点，在个案的审理过程中不仅要以物权变动的理论分析所有权归属，也需要通过债权竞合理论分析案外人对房屋的权利是否具备阻却执行的效力。